遂宁市城市商品房预售资金监管办法

第一章 总则

第一条  为规范城市商品房预售款监督管理，保障预售商品房当事人的合法权益，确保预售款用于该商品房有关工程建设。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  凡在本市东区、西区、仁和区行政区域内的商品房预售款监管，适用于本《办法》。米易县、盐边县可参照本办法执行。

第三条  本办法所称商品房预售款，是指开发企业将取得《商品房预售许可证》的商品房出售时，由承购人（包括单位和个人）支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭抵押贷款和在建工程抵押贷款等各种款项。

第四条  遂宁市住房和城乡规划建设局是商品房预售款监管工作的监管部门，负责统筹协调、审核预售资金使用。

东区、西区、仁和区房地产行政主管部门参与辖区内商品房预售款的监管工作，负责进度核查、现场监管。

第二章  预售款归集

第五条  监管银行由商品房开发项目贷款银行或提供按揭贷款银行担任。

开发企业、监管部门、监管银行三方签订商品房预售款监管协议，监管银行设立商品房预售款监管账户，一个项目设立一个预售款监管账户，预售款的归集和使用必须通过监管帐户办理。

商品房预售款监管协议、监管账户、监管金额发生变化，开发企业应针对变化情况向房地产行政主管部门申请变更。

监管协议签订后若需变更监管银行，应经监管部门审核。监管部门审核同意后，开发企业应先与原监管银行终止监管协议，再与变更后的监管银行重新签订监管协议，监管结余资金全部转入变更后的监管银行。

第六条  开发企业与监管部门、监管银行签订商品房预售款监管协议时，应当提供以下资料：

（一）预售项目的工程形象进度表，工程形象进度表应以1至3层为进度周期；

（二）预售项目工程预算清册（含施工合同），工程预算清册应涵括建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用、办理产权费用以及工程建设其他费用；

（三）预售项目各阶段的资金使用计划，资金使用计划周期应与建设工程形象表挂钩，资金使用计划所列建设资金应与工程预算清册保持一致；

第七条  监管银行应当履行下列职责：

（一）按商品房预售款监管协议约定以监管项目为单位建立商品房预售款收支台账；

（二）根据建设项目预算清册、资金使用计划和项目形象进度，按监管部门的审核意见拨付商品房预售款用于项目建设；

第八条  开发企业申请预售许可时，应将签订的商品房预售款监管协议作为预售方案的必备内容一并报送房地产行政主管部门备案。同时应将监管部门、监管银行、预售款监管帐户等基本情况在商品房销售现场公示。

第九条  为确保商品房预售款全额存入预售款监管账户，预售款按以下程序缴存：

（一）承购人未采取按揭贷款方式的缴款程序

1.开发企业依据《商品房买卖合同》明确的缴款时间和金额，向承购人开具《商品房预售款缴款单》；

2.承购人持《商品房预售款缴款单》到监管银行，将预售款缴存至预售款监管账户；

3.承购人凭监管银行出具的缴款单回执或银行进账单 （缴款回单），向开发企业换取缴款票据。

（二）承购人采取按揭贷款的缴款程序

承购人缴纳首付款程序同“未采取按揭贷款的缴款程序”，按揭贷款缴付按以下程序进行：

1.开发企业依据《商品房买卖合同》，向承购人开具《商品房预售款缴款单》；

2.承购人持《商品房买卖合同》到银行办理贷款手续；

3.提供按揭贷款银行必须及时、全额将贷款划拨至商品房预售款监管银行的监管账户；承购人采取住房公积金贷款的，开发企业必须将监管协议报住房公积金管理中心备案，住房公积金管理中心将贷款划拨至商品房预售款监管账户；

4.承购人凭监管银行出具的缴款单回执或银行进账单 （缴款回单），向开发企业换取缴款票据。

（三）监管部门根据监管银行出具的监管帐户资金进帐单，办理房屋的预售合同备案。

（四）开发企业不得自行收缴商品房预售款，不得向承购人以集资、借款、收取会员费等形式变相预售商品房，规避资金监管。

（五）开发企业以在建工程抵押贷款的，贷款资金由贷款银行根据监管规定执行，但必须保证用于项目建设。

第三章  预售款使用

第十条  商品房预售款应当用于预售许可证办理后与项目有关的工程建设，优先用于支付工程施工、设备采购、监理等费用和纳税、行政事业收费。在保证建设工程资金使用的条件下，预售款监管账户中的商品房预售款超出该监管项目工程预算清册总额的1.1倍时，可允许开发企业以其超出部分用于还贷或调用。

第十一条  开发企业应根据预售项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划，向监管部门申请使用预售款。申请用款时，开发企业应向监管部门提交以下用款材料：

（一）预售款使用申请表，申请表中应有施工单位、监理单位出具的工程建设进度需求证明及意见（涵括本阶段用款额度、前一阶段工程建设完成情况等必备内容）和属地房地产行政主管部门的核查意见；

（二）支付设备费用的，应提供项目设备购置合同；

（三）前一期用款实际支付情况证明（支付凭证）；

（四）各类配套工程建设合同清单或相关凭证；

（五）监管部门要求提供的其他必要材料。

第十二条  监管部门应对开发企业提交的用款资料进行审查，审查程序中应设置实地查看形象进度环节。监管部门应当在收到商品房预售款使用申请之日起2个工作日内审核完毕。不符合用款条件的，应书面说明理由。对符合用款条件的，监管银行应当自收到监管部门同意用款的审核意见及其他相关资料后2个工作日内支付。

第十三条  有下列情况之一的，监管部门不得核准使用预售款：

（一）无正当理由超出用款计划额度的；

（二）实际用途、收款单位与申请不符的；

（三）已拨用款未按规定使用的；

（四）开发企业未将预售款全额存入预售款专用账户的；

（五）未按主管部门的要求进行整改或履行处罚的；

（六）其它违反本办法规定使用预售款的。

第十四条  用款拨付：

（一）销售过程出现退房情形，开发企业和承购人应共同向监管部门提出退款申请，并提交退房协议、支付凭证等资料，监管部门审查后将预售款退还承购人；抵押贷款购房的，直接划转至发放贷款的银行或住房公积金管理中心。

（二）建设过程发生工程设计、规划变更或设备更型等情形，涉及工程建设资金变动的，开发企业应提交设计、行政部门的变更核定单、建设费用调整预算清册及设备定购单，向监管部门申请变更监管资金总额。

（三）进入预售款监管账户的款项必须首先保证监管项目的工程建设，监管银行不得擅自将监管款项截留或拨付到开发贷款等其他账户。

（四）监管银行应通过受托支付或开发企业自主支付方式拨付预售款项，单笔金额超过项目总投资5%或超过100万元人民币的支付，应采用监管银行受托支付方式，其余款项采用开发企业自主支付方式。

监管银行受托支付是指监管银行根据开发企业的用款申请、监管部门同意用款的审核意见和支付委托，将预售款支付给符合工程建设相关费用用途的开发企业交易对方。

开发企业自主支付是指监管银行根据开发企业的用款申请、监管部门同意用款的审核意见将预售资金发放至开发企业账户后，由开发企业自主支付给符合工程建设相关费用用途的交易对方。

第四章 监管终止

第十五条  开发企业在项目验收合格后，办理完房屋初始产权登记和办理完已售房屋分户产权后，向监管部门申请注销监管账户，监管部门审查符合注销条件的应通知监管银行注销专户。

注销程序：

（一）申请：开发企业在办理初始登记和办理完已售房屋分户产权后，向监管部门提出申请注销监管账户；

（二）审核：监管部门审核，3个工作日内签署意见并出具《注销监管账户通知书》；

（三）注销：监管银行凭《注销监管账户通知书》注销监管账户账号。

第十六条  监管银行应以监管账户为单位建立和保存预售款使用档案。监管档案的内容应包括：

（一）商品房预售款监管协议；

（二）用款申请资料；

（三）入账、拨付台账；

（四）监管账户注销申请资料；

（五）监管银行认为需存档的其他资料。

第五章 监督检查

第十七条  市、区房地产行政主管部门应与预售项目监管银行相互沟通，定期检查开发企业商品房预售款归集、使用情况，依法查处检查中发现的违规行为。

第六章 法律责任

第十八条  开发企业不按规定归集、使用预售款的，由房地产行政主管部门依据《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定处罚。

开发企业不按规定缴存、使用预售款的，以不良记录记入开发企业信用档案和人民银行征信系统，同时抄送国土等其他行政主管部门，并向社会公示。

第十九条  建设项目的监理单位提供虚假证明的，应承担相应法律责任。

第二十条  监管银行违规支付商品房预售款的，依法承担相应法律责任。

第七章附则

 第二十一条  本办法自公布之日起施行。

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